央企资产 湖南省株洲市渌口区 “株洲新元实业”厂区房产寻求租赁、合作开发或转让

一、得天独厚的地理区位优势

地理区位优势  该地块位于湖南省株洲市株洲县渌口镇境内（县城中心区域），株洲市城区南侧，地处两江（渌江、湘江）交汇地带，东临京广铁路，西临湘江，距已在建设中的湘江七桥约2公里。

距离株洲市西城新区13公里，距东城区15公里，与市主城区联系紧密。距西客站（高铁站）11公里、株洲火车站14公里，距京港澳高速路入口20公里，交通十分便利。

四通八达的交通条件  连接市区的道路建设飞速发展。2016年已启动建设渌枫大道、和谐大道两条城市主干道，以实现株洲县核心区域与市区的快速对接。渌枫大道南起湘澧大道，北至东城大道，对接千亿大道，沿东城往西接南环线，与S211省道平行（东边），是渌口至市区新增的一条快速路，将于2017年竣工。长株潭轻轨已修至渌口区，本月通车。与湘江七桥的配套工程——和谐大道也在积极筹建中。这些道路竣工后，市区与株洲县核心区域间将形成伏波大道、渌枫大道、湘江风光带道路、和谐大道4条快速通道。此外，湘江东岸风光带（含道路建设）已形成规划，目前已动工建设。渌口连接市中心医院的湘江六桥已于11月底通车。湘江七桥（渌口湘江大桥）建设推进迅速  湘江七桥位于渌水湘江出口上游约400米、株洲航电枢纽下游约5公里处，是连接株洲市天元区雷打石镇的株洲县南洲新区之间的跨江通道。大桥为城市快速路，与株洲市高速道路衔接，形成株洲市新的高速环线，预计今年竣工通车。

二、规划发展的核心区域，项目开发政策优越

撤县建区后地理优势更上一层楼  株洲县地处株洲市的南大门，承接株洲市未来发展地理形势上的突破口。按照长株潭两型社会一体化的发展战略，株洲县将撤县设区，实现快速无缝融城，将建设成为株洲市两型社会伏波生态区，成为株洲市副中心、卫星城。根据株办[2016]29号《关于成立株洲市株洲县撤县设区工作领导小组的通知》精神，株洲县撤县设渌口区将于2017年1月实施。而该地块处于渌口镇远期规划发展的核心区域，沿湘江拥有良好的自然景观带。撤县设区一旦实现，渌口镇土地将大幅度升值，因而该地块价值就会随之“水涨船高”。

老城改造拓展加快  株洲县按照株洲市新型城镇化建设思路，紧扣“两江三镇”发展构想，加快了县城提质扩容、改造拓展老城区的步伐。提出，建设湘江风光带，与市区风光带对接，打通市县连接的另一纽带。目前，湘江风光带渌口段东岸建设已经启动。在县第四次总规修改中的“道路交通规划”中就明确包括打通漉浦大道西端至湘江东岸的隧道，突破“铁路”瓶颈，形成连贯的交通网，那么，目前此地块面临的主要交通矛盾－铁路干线的阻隔将不复存在。

可享受一系列优惠政策  目前，我们已与株洲县政府主要领导进行了沟通，对该宗土地的开发达成共识，项目一达启动，县里会给予最优惠的政策：（1）按央企招商引资政策享受国家、地方的相关优惠政策；（2）厂区内的土地资产可争取国家棚户区改造政策；（3）农村用地可享受“城中村”改造政策。

可与农村用地合作并宗开发  该宗土地在渌口镇湘江东岸，与渌口镇渌口村农村用地相连，南至关口，北到大石围，大约有1800亩左右。其中与工厂相邻的土地约500亩，一片开阔地，无民宅、无农作物，如合并整体规划，进行商居开发，将获得很好的效益，不仅能实现双赢，还将提高整个渌口地区的城市品味，为下一步周边开发打下基础。现已与渌口镇渌口村达成共识，就所属区域范围土地项目合作并宗开发签订备忘录。

三、商业价值展望

开发设想   该宗土地共73亩，系2008年通过参加株洲县国土局公开招拍挂获得。土地以每亩25万元，共计1816万元，加地面资产664万元总计2480万元一并摘牌获得，而今年据我们调查了解，此工业用地出让 基准价格仍在每亩25万元左右没有提高，2017年撤县设区的实施，以及紧挨厂区两边的湘江风光带的快速进行，我们预测土地价格将会较大幅度的提高，如现在进行土地商业变性是成本最低，获取最大利益的最佳时期。

目前已形成的商业街开发设计方案为：近期，以现有73亩土地为中心整体开发周边（京广铁路以西、湘江以东，北至西山岭、南至新晨驾校）约300亩土地，建门面、超市、写字楼、酒店、商住楼等，力争建设成株洲县（未来的伏波生态区）最大的、一流的集高档居住小区和配套建设的商业综合体。远期，可将1800亩土地全部开发，建高品质的江景商住房，集休闲、娱乐、购物于一体的风光带商业综合区，形成株洲市最亮丽的风景线。

商业街商业业态（开发前景） 株洲县远期规划中定位为“一主一带三区”，即沿渌江城市主中心、湘江沿岸风光带、城市发展区、两型产业创新引擎区、湘江生态产业发展示范区，商业街辐射范围三公里内可基本涵盖以上新规划区域，商业优势明显，远期商业价值较高。（1）该地块西边紧临湘江，有较大的南北走向沿江景观带，景观环境得天独厚。（2）现阶段株洲县城内尚未形成大型的集中商业购物中心，县城整体商业氛围匮乏。主城区居住楼盘开发力度不大，并且都以向东发展的趋势为主，湘江渌江绿化景观带附近楼盘基本没有开发，该地块商业业态优势较为明显。（3）株洲县城撤县设区是项目商业氛围营造的另一契机。

2015－2020年株洲县商业综合体项目市场前景好 未来株洲县城市化进程加快，城市人口将迅速增多，从当前的房地产（商住房及商铺）供应及成交状况分析，居民购买意愿及购买能力较强。2015年5月30日株洲县“中央时代广场”开盘上演了火爆抢铺大战，开盘不到1小时，创下株洲县房地产开盘即清盘最短时间记录和株洲县商铺销售单价之最。因而，尽早开发能实现商业开发利润最大化。

有意者详谈。